Belediye Kentsel Dönüşüm Ekspertiz Raporu

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında, afet riski taşıyan yapıların sağlıklı ve güvenli yaşam alanlarına dönüştürülmesi amaçlanırken, süreç içindeki hisse payı satışlarında lisanslı ekspertiz hizmeti yasal ve adil bir zemin oluşturur. Temel amacı afet riski altındaki alanlar ile riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat normlarına uygun yenilemeler yapmak olan bu kanun uyarınca; dönüşüm projesine ve salt çoğunluğun aldığı karara katılmayan azınlık maliklerin arsa paylarının satışı, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlükleri ya da yetkili idareler tarafından yürütülen resmi bir açık artırma usulüyle gerçekleştirilir. Satış sürecinin başında, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı değerleme kuruluşları tarafından hazırlanan ekspertiz raporları baz alınarak taşınmazın güncel rayiç bedeli belirlenir ve ihale bu asgari değer üzerinden başlatılarak payın ucuza satılması hukuken engellenir. İlk aşamada yalnızca kentsel dönüşüm kararına katılan diğer paydaşların teklif verebildiği bu açık artırmada pay satışı gerçekleşmezse, sonraki süreçte üçüncü şahıslar da projeyi ve mevcut sözleşmeyi aynen kabul etme taahhüdü ve teminat yatırma şartıyla ihaleye dahil olabilir.

Aynı proje veya bina içerisindeki taşınmazların katı, cephesi, gün ışığı alma durumu veya manzara avantajı gibi unsurlardan kaynaklanan kat şerefiyesi farkları da yine bu uzman ekspertiz hizmeti sayesinde objektif bir şekilde raporlanır. Her bir bağımsız bölümün niteliğini matematiksel kriterlerle puanlayan şerefiye analizi, kentsel dönüşüm sonrasında mülkler arasında oluşabilecek değer dengesizliklerini somut verilere dökerek ortaklar veya mirasçılar arasındaki adaletsiz pay dağılımı algısını tamamen ortadan kaldırır. Hem adil bir hisse satışı gerçekleştirmek hem de taşınmazlar arasındaki yapısal avantaj farklarını nakdi olarak hatasız dengelemek adına ekspertiz hizmeti, tüm tarafların haklarını koruyan en profesyonel çözümdür.

Kentsel Dönüşümde Ekspertiz Raporu Hangi Aşamalarda Gerekir?

Kentsel dönüşüm, riskli yapı tespitiyle başlayan ve yeni yapının teslimiyle sona eren uzun bir süreçtir. Bu sürecin birçok aşamasında maliklerin, taşınmazlarının güncel değerini bağımsız ve belgelenmiş biçimde bilmesi gerekir:

• Anlaşma öncesinde: Kat maliklerinin müteahhit teklifini değerlendirebilmesi için mevcut dairenin ve arsa payının değeri
• Karara katılmayan payların satışında: Açık artırmada esas alınacak asgari değerin belirlenmesi
• Şerefiye paylaşımında: Yeni projede kat, cephe ve manzara farklarının maliklere adil biçimde yansıtılması
• Miras ve ortaklık durumlarında: Hissedarlar arasında dönüşüm öncesi değerin paylaştırılması

Kentsel Dönüşüm Ekspertiz Raporunda Neler Yer Alır?

Rapor; taşınmazın tapu ve imar bilgilerini, yerinde yapılan incelemenin bulgularını, bölgedeki emsal satışlara dayanan değer analizini ve bağımsız bölümler arasındaki şerefiye farklarını içerir. Dönüşüm sürecine özgü olarak arsa payının değeri ayrıca ele alınır; çünkü pek çok projede maliklerin yeni yapıdaki hakları arsa payları esas alınarak belirlenir. Raporun genel yapısını ekspertiz raporunun bölümleri yazımızda ayrıntılı olarak anlattık.

Belediye ve İdare ile Yürütülen Diğer Değerleme İşlemleri

Kentsel dönüşümün yanı sıra kamulaştırma, idare ile yürütülen taşınmaz devirleri ve bedel itirazları gibi süreçlerde de hak sahiplerinin elinde bağımsız bir değer tespiti bulunması önemlidir. Kamulaştırma değer tespiti hizmetimiz, idarenin belirlediği bedelin piyasa koşullarıyla karşılaştırılmasına yardımcı olur.

İstanbul'un Tüm İlçelerinde Kentsel Dönüşüm Ekspertizi

Kentsel dönüşüm ekspertiz raporunu İstanbul'un 39 ilçesinde yerinde inceleme yaparak hazırlıyoruz. Ümraniye, Kadıköy, Bahçelievler, Pendik ve Kartal başta olmak üzere tüm ilçelere ait bölge sayfalarımıza İstanbul geneli ekspertiz sayfasından ulaşabilirsiniz.

İlgili sayfalar: İstanbul Geneli Ekspertiz ve İstanbul'un tüm ilçelerinde hizmet veriyoruz. Talebinizi iletmek için ekspertiz talep formunu doldurabilirsiniz.